Analise econômico-financeira de um investimento imobiliário

Contabilidade e Finanças

10/11/2013

O presente artigo tem como objetivo, demonstrar numericamente e conceitualmente as vantagens e desvantagens de uma das modalidades de investimento mais difundidas no Brasil – O investimento no mercado imobiliário. Para melhor entendimento dos dados apresentados na planilha de análise, é necessário que antes sejam conceituados dois indicadores, sejam eles LUCRO e RENTABILIDADE. LUCRO é o retorno positivo de uma operação, desconsiderando o valor investido na mesma, portanto, se o valor da RECEITA (Aluguel) é maior do que o valor das DESPESAS + CUSTO (Parcela do Financiamento, Juros, Impostos, etc.) obtém-se lucro no investimento imobiliário. A RENTABILIDADE é a relação entre o lucro da operação e o valor do investimento, portanto, mantendo-se o mesmo valor de lucro, quanto maior o investimento, menor a rentabilidade. No caso do investimento imobiliário, o valor investido, na maioria das vezes é elevado, dificultando a obtenção de índices de rentabilidade elevados. Ocorre que na maioria das vezes, o investidor, não se preocupa com esta relação, e esquece que o dinheiro por ele investido também um custo, chamado de custo de oportunidade. Uma operação que não considera o custo de oportunidade pode apresentar resultados positivos (LUCRO), porém, este lucro é apenas monetário, ou seja, as entradas de dinheiro superam as saídas. Quando analisadas sob os aspectos econômico-financeiros ela pode apresentar prejuízo econômico.

Na planilha de análise foram considerados três cenários, sendo eles:

PESSIMISTA: Utiliza a premissa da teoria do caos de Lorenz, de que quando uma coisa tem de dar errado ela dará errado e da pior maneira possível.  As seguintes ocorrências são consideradas:

- Aumento médio do aluguel cópia a inflação;

- Imóvel desocupado durante 1,20 meses (36 dias) por ano;

- Taxa mínima de atratividade/correção de 1,00% a.m.;

- Valor do Aluguel: 0,50% do valor do imóvel;

- O saldo negativo de caixa é corrigido pela taxa mínima de atratividade;

- O saldo positivo de caixa não é corrigido.

OTIMISTA/PROVÁVEL:

- Aumento médio do aluguel copiando as taxas de inflação (aumento real nulo);

- Imóvel desocupado durante 0,70 mês (21 dias) por ano;

- Taxa mínima de atratividade/correção de 1,00% a.m.;

- Valor do Aluguel: 0,65% do valor do imóvel;

- O saldo negativo de caixa é corrigido pela taxa mínima de atratividade;

- O saldo positivo de caixa não é corrigido.

OTIMISTA/WHATEVER WORKS:

- Aumento médio do aluguel superando as taxas de inflação (aumento real positivo);

- Imóvel sempre ocupado;

- Taxa mínima de atratividade/correção de 1,00% a.m.;

- Valor do Aluguel: 0,70% do valor do imóvel;

- O saldo negativo de caixa é corrigido pela taxa mínima de atratividade;

- O saldo positivo de caixa é corrigido pela taxa de rentabilidade da aplicação.

Nenhum dos cenários considerou os custos com impostos/taxas (IPTU, ITBI, Cartório, Imobiliária, Corretagem etc.). Os custos com reformas também não foram considerados, em contrapartida, a valorização do imóvel não foi calculada, porém, como neste caso a venda do imóvel não foi considerada, a falta deste critério não prejudicou a análise.

PLANILHA DE ANÁLISE

Complementando a análise econômico-financeira (planilha), segue a análise fundamentalista das vantagens e desvantagens do investimento imobiliário:

Premissas Favoráveis:

Possibilidade de valorização imobiliária: Cuidado ao calcular a valorização de seu imóvel, considere sempre na conta a correção monetária (desconto da inflação) e as taxas/impostos pagas durante o período da valorização. O ideal é considerar também o custo do dinheiro que ficou aplicado no imóvel (custo de oportunidade).

Possibilidade de recebimento de alugueis periódicos: Como demonstrado na análise numérica, o valor do aluguel, nem sempre supera o valor do custo do investimento (custo de oportunidade), gerando assim um prejuízo econômico ou dilapidação de patrimônio. A palavra possibilidade foi utilizada porque a taxa de ocupação de imóveis

Reservava de valor: A reserva de valor é uma característica favorável intrínseca à ativos tangíveis, ou seja, não se aplica a ativos financeiros. A aplicar seu capital em um imóvel, você adquire o direito de propriedade do mesmo, podendo utilizá-lo para sua finalidade básica (moradia/comércio) independente de fatores externos (crises econômicas, paralização de contas bancárias etc.).

Premissas Desfavoráveis:

Possibilidade de desvalorização: Assim como existe a possibilidade de valorização, existe o risco de desvalorização, proveniente de crises econômicas, indisponibilidade de crédito, excesso de oferta etc..

Falta de liquidez: O tempo necessário para transformar um imóvel em dinheiro é grande, comparando com outras modalidades de investimentos.

Depreciação: Necessita de investimentos constantes para manutenção do valor de mercado.

Instabilidade de inquilinos e risco de inadimplência: Apesar do proprietário de um imóvel não correr o risco de perda do mesmo em uma possível crise econômica, as chances de inadimplência aumentam exponencialmente, e as leis atuais do inquilinato protegem o morador, mesmo que ele esteja inadimplente não pode ser despejado de imediato.

Após a visualização da planilha e dos resultados obtidos com as análises, veja que o investimento em imóveis para aluguel nem sempre é um investimento rentável, ou melhor, na MAIORIA das vezes não é RENTÁVEL e mesmo nas melhores condições, os retornos são ínfimos em relação ao valor investido. Antes de pensar neste tipo de investimento, avalie bem as demais possibilidades disponíveis no mercado, levando em consideração a relação RISCO X RETORNO. A venda do imóvel para gerar um fluxo de caixa positivo pode alterar o resultado da operação, tornando-o positivo ou ainda mais negativo, porém esta hipótese será considerada em uma análise futura.