Como avaliar imóveis

Contabilidade e Finanças

10/02/2014

Mediante a necessidade das informações, procuraremos mostrar a seguir os principais passos de como avaliar imóveis com precisão e coerência que o laudo precisar ter, bem como a seriedade do trabalho e domínio das técnicas utilizadas para avaliação, separando-os por tipo de avaliação.


Falamos em tópicos anteriores sobre a avaliação em terreno urbanos. Neste sentido, faz jus atentarmos para levantamento das seguintes informações:
Passo 1 – requisitar documentos do terreno a ser avaliado (certidões do Cartório competente e taxas à prefeitura).
Passo 2 – fazer um levantamento da área testada, sua profundidade, topografia, superfície e localização.
Passo 3 – Vistoria do terreno.
Passo 4 – Coleta de dados (quantitativos e qualitativos).
Passo 5 – Escolha da metodologia a ser aplicada.
Passo 6 – Tratamento dos dados.


Exemplo de avaliação em terrenos urbanos: suponha-se um terreno situado em rua de comércio de densidade alta, com frente efetiva de 10m, área de 300m² com valor unitário de R$ 7.000,00/m².
Pe = 300 / 10 = 30m
Vt = R$ 7.000,00 x 300 = R$ 2.100.000,00, onde:
Pe = profundidade equivalente / Vt = Valor total do terreno
Método para avaliação do terreno
O valor do terreno decorre de seu potencial de uso conforme determinado na NBR 5676/89, no caso de imóveis urbanos, sendo quase sempre determinado pelo que se pode construir.


Segundo Fiker (1985) o conjunto terreno e construção no terreno e benfeitorias representam um novo imóvel, e seu valor, na maioria dos casos, é a soma dos valores do terreno e da construção acrescida das vantagens decorrentes do bom aproveitamento do terreno por um projeto arquitetônico ou por uma utilização adequada.


Para Fiker (1985) são altamente recomendadas como mínimas e máximas as seguintes profundidades:
1ª Zona: residências isoladas, apartamentos e escritórios, de padrão elevado 30m a 60m.
2ª Zona: apartamentos de padrão médio e comércio com densidade média 25m a 50m.
3ª Zona: residências de padrão médio e comércio de densidade alta 20m a 40m.
4ª Zona: residências de padrão modesto e comércio de densidade baixa 15m a 30m.


As zonas referidas acima, denominadas ZN, não devem ser confundidas com as zonas constantes das Leis Municipais de Zoneamento (ZP) nº 7805 de 01.11.72 e nº 8001 de 24.12.73 regulamentada pelo Decreto nº 11.106 de 28.06.74.


Estando a profundidade equivalente dentro dos limites mínimo e máximo das profundidades estabelecidas para a zona como correspondentes ao aproveitamento, a avaliação dos terrenos será feita pelo valor do metro quadrado determinado pela pesquisa e será considerada a seguinte fórmula matemática:

Vt = A x v

Onde:
Vt = Valor total do terreno
A = Área do terreno
V = Valor unitário básico do terreno por metro quadrado